Wij geven u graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.
De bouw & vastgoedmarkt heeft een periode van sterke groei achter de rug. De meeste sectoren zijn de pandemie goed doorgekomen. Deze sterke periode werd onder meer getypeerd door hele lage aanvangsrendementen. Oftewel (hele) hoge koopprijzen. Door de extreem lage rente op het moment van aankoop was ook met dergelijke koopprijzen sprake van een rendabele belegging. Hoe anders ziet de wereld er nu uit!
Waar de Nederlandse economie nog groeit, zien wij in de bouw & vastgoedsector dat sprake is van krimp. Dit geldt zowel voor beleggers, projectontwikkelaars en bouwbedrijven als voor producerende bedrijven in de keten. Dit is voor een deel te wijten aan de stijging van de kosten. Sinds het uitbreken van de pandemie en de oorlog tussen Rusland en Oekraïne hebben wij te maken met sterk stijgende inkoopkosten van bouwmaterialen en energie. Personeel is onverminderd schaars en lonen stijgen hard als gevolg van de inflatie. Waar mogelijk berekent de onderneming dit door aan de afnemers om schade te beperken. Dit raakt uiteraard niet alleen de bouw & vastgoedsector.
De sterk gestegen rente is wellicht de grootste boosdoener. Als een belegger nu een pand moet herfinancieren, ontkomt de belegger niet aan de hogere rente. Heeft hij bij aankoop toentertijd genoegen genomen met een laag aanvangsrendement dan is het goed mogelijk dat de huur deze gestegen rentelasten niet meer volledig dekt. En is sprake van een verlies. Ga maar na wat de effecten zijn bij een aanvangsrendement van 4,5% en een renteniveau van 5%. Als verkopen in de planning ligt, wat doet dit dan met de prijs? Ook kopers van panden worden geconfronteerd met hogere financieringslasten, dus willen ze voor een lage prijs instappen om de investering rendabel te maken. Denk hierbij aan het eerdergenoemde aanvangsrendement. De belegger moet in dat geval dus genoegen nemen met een verlies bij de verkoop. De sterk gestegen rente leidt dus tot hogere financieringslasten, een stijging van het gewenste aanvangsrendement en daardoor een waardedaling van het vastgoed.
De stijging van bouwkosten en financieringslasten en de onzekerheid aangaande de regelgeving rondom verhuurde woningen heeft invloed op de hele bouw & vastgoedketen. Wij zien dat de markt een afwachtende houding heeft aangenomen. Dit zien we ook terug in de cijfers van bijvoorbeeld CBRE; het beleggingsvolume in het eerste kwartaal van 2023 is met 63% gedaald. Investeringen worden uitgesteld en bouwprojecten worden soms stilgelegd. Dit raakt uiteindelijk ook de producerende bedrijven in de keten. Van groei in de bouw & vastgoedsector is naar onze mening daarom geen sprake (meer).
Wat heeft de bouw & vastgoedsector dan nodig om groei te realiseren? Voornamelijk stabiliteit. Zowel een stabilisering van de rentepercentages als duidelijk beleid van de overheid. Er zijn onlangs enkele ingrijpende wijzigingen doorgevoerd en aangekondigd. Wij krijgen hier veel vragen over. Hierbij kunt u denken aan onder andere de behandeling van vastgoed in box 3, het afschaffen van de vastgoed-fbi en het afschaffen van de vrijstelling overdrachtsbelasting op aandelentransacties van een vastgoedvennootschap. Daarnaast is er de voortdurende onzekerheid over de regelgeving die toeziet op de zogeheten middenhuur.
Vraagt u zich af wat deze wijzigingen voor uw onderneming betekenen?
