Ik heb een vraag! neem contact op
Het kabinet zou met een handreiking op basis van de nieuwe jurisprudentie moeten komen, die leidt tot huurverlaging voor ondernemers die hun deuren hebben moeten sluiten als gevolg van de lock down.
In de procedures ging het om een tweetal horecaondernemers (een café- en een restauranteigenaar) die hun zaken geheel of gedeeltelijk getroffen zagen door de van overheidswege afgekondigde lock down. Ging het in eerder gepubliceerde uitspraken nog om zogenaamde voorlopige voorzieningen, die ertoe leiden dat huurders (tijdelijk) hun huurbetalingen konden opschorten in afwachting van een definitief oordeel van de rechter, nu gaven de rechtbanken hun meer inhoudelijke gemotiveerde beslissingen, die van betekenis zijn voor de praktijk.
In de perioden dat sprake is (geweest) van een harde, volledige lock down, te weten die vanaf medio maart 2020 tot eind mei 2020 alsook die vanaf medio oktober 2020 tot het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode zal eindigen, wordt de huur in deze tijdvakken verminderd met 50% van de overeengekomen huurprijs. Onder de noemer ‘gedeelde smart, is halve smart’ en ervan uitgaande dat geen of nauwelijks enige omzet gedurende deze sluitingsperioden wordt gerealiseerd, is dit te volgen. In de periode dat de horeca gedeeltelijk open kon zijn, stelde de Haagse rechtbank het kortingspercentage op 25.
De Amsterdamse rechtbank legt een iets andere maatstaf aan. Ook daar geldt als maximale huurkorting 50% van de overeengekomen huurprijs, maar wordt gekeken naar de omzetdaling gedurende de vergelijkbare periode een jaar eerder en deze daling wordt in beginsel gelijkelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder. Dus als het omzetverlies in een periode 70% bedroeg ten opzichte van dezelfde periode in 2019, bedraagt de huurkorting 35%. Zou er helemaal geen omzet worden gerealiseerd zoals dat bijvoorbeeld het geval kan zijn bij de gesloten natte horeca (cafés, bars, discotheken etc.), dan bedraagt de korting 50% van de overeengekomen huur.
Dat valt te bezien. De uitspraken kunnen voor andere sectoren gelden waarin ondernemers de economische gevolgen van de lock down aan den lijve ondervinden. Maar niet elke ondernemer-huurder zal huurvermindering in deze mate kunnen vorderen.
Zo is de detailhandel voor niet essentiële goederen - met uitzondering van de huidige lock down die vlak voor de kerst begon - niet het gehele jaar dicht geweest. Bovendien zijn de detailhandelszaken voor onze dagelijkse boodschappen open gebleven. Ondanks ook deze ondernemers in vele gevallen de gevolgen van de overheidsmaatregelen zullen voelen is niet gezegd, dat de omzet geheel of grotendeels is weggevallen en dat halvering van de huur in alle gevallen aan de orde zal zijn. Een vergelijkbare benadering van de omzetdaling als de Amsterdamse rechtbank hanteert met een ondergrens, lijkt voor deze bedrijven meer voor de hand te liggen.
Voor de zogenaamde 230A -bedrijfsruimte (de ‘niet middenstand ’ bedrijfsruimte) geldt dat het geheel afhankelijk is van de het type bedrijf en de branche waarin men actief is, of en zo ja, in welke mate de noodzaak en de mogelijkheid aanwezig zullen zijn om huurvermindering bij de verhuurder succesvol ter discussie te stellen.
Voorts valt op, dat in de uitspraken die het landelijk nieuws haalden geen rekening werd gehouden met de van overheidswege afgekondigde steunmaatregelen, zoals de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De TVL is zeer zeker bedoeld voor de tegemoetkoming voor de betaling van de huur en is recent ook nog eens behoorlijk uitgebreid. Het zou niet onlogisch zijn geweest, dat in de uitspraken van de rechtbanken Den Haag en Amsterdam de TVL bij de beoordeling in aanmerking zou zijn genomen. Dit laatste doet de kantonrechter te Nijmegen in zijn kort geding vonnis van 2 februari 2021 wel**. De kantonrechter vond een huurkorting van 25% uitgaande van een TVL compensatie van 50% voor vaste lasten (op basis van de oude TVL regeling) in de gegeven omstandigheden passend (aldus werd ‘de helft van de helft’ van de huur over huurder en verhuurder verdeeld).
Hoewel het definitief oordeel aan de bodemrechter is voorbehouden, lijkt het erop, dat in procedures toch meer oog is voor maatwerk en gekeken wordt naar de daadwerkelijk door huurder geleden schade waarbij financiële compensatie tegenover de gederfde inkomsten wordt geplaatst.
Wat telkens terug komt in de overwegingen van rechters is, dat de huidige Corona pandemie een dermate bijzondere omstandigheid is, dat dit voor partijen op geen enkele wijze te voorzien en te verdisconteren viel in de huurovereenkomst ten tijde van het aangaan ervan. Het gevolg is, dat de huurovereenkomst om die reden niet ongewijzigd in stand kan blijven en de nadelige gevolgen in beginsel gelijkelijk tussen verhuurder en huurder dienen te worden verdeeld. Daarbij zal het dus gaan om de bepaling van de door huurders daadwerkelijk geleden netto schade als gevolg van omzetderving tijdens de lock down maatregelen.
Uitgaande van dit principe zullen huurders van horeca- , winkelruimten en andersoortige bedrijfsruimten voor zover zij in vergaande mate de nadelige gevolgen van de lock down ondervinden en niet langer de huurverplichtingen kunnen voldoen, het gesprek met hun verhuurder moeten aangaan om gezamenlijk tot een oplossing te komen.
Daarbij geldt, dat zij - ook niet onder verwijzing naar de recente uitspraken - zonder instemming van de verhuurder of zonder tussenkomst van de rechter- eigenmachtig de huur kunnen opschorten. Mogelijk dat de politiek hierin zal kunnen gaan voorzien met een tijdelijke maatregel zodat geen voorlopige voorzieningsprocedures behoeven te worden gevoerd. Zolang daarvan geen sprake is, zullen huurders die de huur niet meer kunnen betalen als gevolg van de overheidsmaatregelen in overleg met verhuurders tot overeenstemming moeten komen. Ofschoon verhuurders een te respecteren belang hebben om de overeengekomen huur in beginsel te ontvangen, ligt ook bij hen een verantwoordelijkheid om de huurder tegemoet te komen.
Voor vragen van huurder of verhuurders over huurvermindering als gevolg van Corona, kun je terecht bij de Industry Real Estate & Construction.
Wij geven u graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.