Aanpassingen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Waarom is samenloopvrijstelling gunstig?

Bij de directe levering van nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen bent u momenteel 21 procent btw verschuldigd. De samenloopvrijstelling zorgt ervoor dat u niet én btw én overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Sinds 2011 mag u de samenloopvrijstelling ook toepassen op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) waarbij de vrijstelling ook van toepassing zou zijn bij een directe verkrijging van de onroerende zaken zelf.

Het is momenteel mogelijk om nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen (voor de btw) over te dragen via een aandelentransactie zonder dat u daar belastingen over betaalt. Een levering van aandelen in een vennootschap is namelijk vrijgesteld van btw. Een aandelentransactie met nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen leidt voor de btw dus meestal tot een lagere belastingdruk in vergelijking met wanneer de btw een niet aftrekbare kostenpost vormt. Heeft een koper geen recht op btw-aftrek? Dan is een aandelentransactie interessant. De belastingdruk is dan namelijk beperkt tot de niet-aftrekbare btw op bijvoorbeeld bouw- en ontwikkelkosten. 

Met deze vrijstelling bespaart u belasting. Dit kan leiden tot ongelijkheid tussen marktpartijen. Daarom heeft het kabinet een conceptwetsvoorstel opgesteld om de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties aan te passen. Naar aanleiding van de reacties op de internetconsultatie over het conceptwetsvoorstel, zijn nu een aantal wijzigingen aangebracht.  

Aanvullende wijzigingen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

De aangekondigde aanvullende wijzigingen van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties moet disproportionele belastingheffing – door de aanpassing van de samenloopvrijstelling – voorkomen:

1. Vrijwaring overdrachtsbelasting van aandelentransacties die betrekking hebben op nieuwe onroerende zaken voor de btw. Voorwaarde is dat u deze binnen twee jaar na verkrijging voor minimaal 90 procent voor btw-belaste activiteiten (bijvoorbeeld hotels, logistieke panden en supermarkten) gebruikt.
2. Vier procent overdrachtsbelasting op aandelentransacties die betrekking hebben op nieuwe onroerende zaken voor de btw en die u voor minder dan 90 procent voor btw-belaste activiteiten gebruikt (zoals woningverhuur en zorgvastgoed). Dit zorgt voor een evenwichtige belastingdruk tussen directe vastgoedtransacties en aandelentransacties, aangezien bij de laatste ook sprake is van niet-aftrekbare btw op het niveau van de vastgoedentiteit.
3. Introductie overgangsregelingen voor projecten waarvoor u vóór Prinsjesdag 2023 al een intentieovereenkomst hebt gesloten en waarbij de levering van de aandelen voor 1 januari 2030 is gepland.

Naar verwachting treedt het wetsvoorstel met ingang van 1 januari 2025 in werking.

Welke impact heeft dit wetsvoorstel op de bouwsector?

Deze wijzigingen kunnen gevolgen hebben voor u als ondernemer in de bouwsector, zoals: 

• Voorheen kon u gebruikmaken van de samenloopvrijstelling om belasting te besparen bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen. Met de afschaffing van de samenloopvrijstelling wordt u mogelijk geconfronteerd met een hogere belastingdruk. 
• De wijziging kan ook leiden tot stijgende prijzen in de bouwsector omdat men de hogere belastingdruk bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen doorberekent aan afnemers.

Blijf op de hoogte!

Wij volgen de verdere uitwerking van het wetsvoorstel op de voet en houden u hier uiteraard van op de hoogte. Voor meer informatie over dit onderwerp en andere gerelateerde onderwerpen, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten. Zij staan klaar om u te helpen en te adviseren bij uw fiscale vraagstukken.

Neem contact op met onze specialisten