Wij geven je graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.
De keuze tussen in privé beleggen in box 3 of in de BV in box 2 is een keuze die beleggers altijd bezig heeft gehouden. Deze keuze was nooit omgeven met veel onzekerheid omdat de fiscaliteit, op dit punt (!), altijd wel redelijk stabiel was. Ten slotte, kennen we sinds 2001 box 3. Met name de wijzigingen in 2017 hebben voor veel vastgoedbeleggers weinig effect gehad. In ieder geval niet zodanig dat box 3 fiscaal onaantrekkelijk werd.
En toen kwam het Kerstarrest van 24 december 2021. De Hoge Raad besliste dat in box 3 het werkelijke rendement belast moest worden in plaats van een forfaitair vastgesteld rendement. Onduidelijkheid was troef en het Ministerie van Financiën kwam al snel met een voorstel voor de jaren 2023 tot en met 2025, waarna vanaf 2026 heffing over het werkelijk rendement (op basis van een vermogensaanwasbelasting) zou moeten gaan plaatsvinden. Ook zou het systeem van 2023 t/m 2025 moeten gaan gelden vanaf 2017, althans voor de jaren die nog niet definitief afgewikkeld waren. Hierbij bestond de keuze om tot en met 2022 ook voor het ‘oude’ systeem te kiezen.
Ondertussen zijn er verschillende procedures gevoerd die erop wijzen dat rechtbanken en gerechtshoven voortborduren op het arrest van de Hoge Raad en beslissen dat heffing in box 3 moet plaatsvinden over het werkelijke rendement.
De vastgoedbelegger moet, naast alle keuzes waar hij al over moet beslissen, ook een gefundeerde keuzemaken of hij in box 2 of box 3 wil gaan beleggen. Maar, sinds eind 2021 is de vastgoedbelegger geconfronteerd met heel veel onzekerheid en kan de belegger die keuze eigenlijk niet kan maken. Op zich is dat niet zo problematisch, omdat de vastgoedbelegger een keuze normaal gesproken kan herzien, maar daarbij is de overdrachtsbelasting een heel hoge drempel. Zeker nu het tarief sinds eind 2020 is verhoogd van 6% naar 10,4%.
Er lijken evenwel mogelijkheden te zijn om bij nieuwe beleggingen/investeringen de nodige flexibiliteit in te bouwen. Op die manier kan de keuze die nu bijvoorbeeld wordt gemaakt voor box 2 na verloop van tijd (en dat lijkt onbeperkt) worden gewijzigd naar box 3, zonder hoge heffingen van overdrachtsbelasting. En het gefundeerd wel of niet herzien van die keuze vindt dan natuurlijk plaats op een moment dat er duidelijkheid is over de fiscale behandeling in box 3.
De mogelijkheid van het inbouwen van de flexibiliteit bestaat door de gecombineerde werking van een tweetal bepalingen in de overdrachtsbelasting. Door deze twee bepalingen op de juiste wijze en in de juiste tijdsvolgorde te combineren kan veel flexibiliteit worden ingebouwd waardoor schuiven tussen box 2 en box 3 mogelijk wordt zonder de 10,4 % overdrachtsbelasting.
