Wij geven je graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.
Wet- en regelgeving voor verhuur van onroerend goed is niet eenvoudig. Er zijn vaak bepalingen waarvan een verhuurder niet ten nadele van een huurder mag afwijken. In de ROZ-modellen staat duidelijk omschreven wat wel en niet mag bij de verhuur van onroerend goed. Oorspronkelijk bedoeld voor het gebruik voor de leden van de Raad van Onroerende Zaken (veelal commerciële verhuurders), worden deze modelcontracten op zeer grote schaal (ook door niet leden) gebruikt en bieden zij zekerheid voor de praktijk. Eens in de paar jaar zorgen wetswijzigingen en/of maatschappelijke ontwikkelingen voor aanpassingen in deze modelcontracten.
Hierbij geldt een maandelijks minimumbedrag als basishuur wat de verhuurder vermeerdert met een omzetafhankelijk variabel deel. Op basis hiervan kunt u het standaardartikel in het contract, dat uitgaat van een vaste maandelijkse huur, vervangen door een speciaal ontworpen clausule.
Het modelcontract schrijft ook voor dat huurder en verhuurder met elkaar in overleg gaan wanneer de overheid collectieve maatregelen oplegt, zoals lock downs. Uit rechtsspraak blijkt dat bij beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde door overheidsmaatregelen, ook verhuurders op enigerlei wijze verplicht zijn om financiële verantwoordelijkheid te nemen om het nadeel van de huurder te beperken.
Winkeliers voelen zich soms door verhuurders en/of winkeliersverenigingen, op basis van de door de gemeenten vastgestelde openingstijden, gedwongen hun winkel open te stellen op zon- en/of feestdagen of in de avonduren. Dit terwijl zij dat, bijvoorbeeld vanuit geloofsovertuiging, niet willen. In de nieuwe versie van het ROZ-modelcontract huur winkelruimte staat daarom een bepaling waarin de verhuurder de exacte openingstijden kan invullen waarmee de huurder uitdrukkelijk instemt. Dit schrijft de Winkeltijdenwet 2022 huurders en verhuurders ook voor. Binnen deze openingstijden geldt voor de huurder dan wel een exploitatieverplichting.
In het aangepaste ROZ-modelcontract is een uitgebreide bepaling opgenomen zodat huurder en verhuurder vooraf afspraken maken over duurzaamheid (artikel 15). Zo voldoet u aan de wettelijke verplichtingen, uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit Milieubeheer, om (ooit verplichte) duurzaamheidsmaatregelen te nemen, zoals de regeling voor energielabels die sinds 1 januari 2023 voor kantoorruimte al verplicht minimaal label C voorschrijft. Mag u het energielabel van het gehuurde tijdens de looptijd van de huur niet langer gebruiken, dan moeten huurder en verhuurder in overleg maatregelen nemen. Meestal zullen de kosten voor de upgrading naar een duurzamer energielabel voor rekening van de huurder komen, tenzij het casco huur betreft. Wijzigingen die de huurder wenst door te voeren in het pand met het oog op energiebesparing mogen niet zonder meer worden geweigerd door de verhuurder. Andersom, investeert een verhuurder duurzaam in het pand, dan mag de verhuurder de huur in beginsel verhogen als deze energiebesparende maatregelen leiden tot lagere energielasten bij de huurder. In het modelcontract zit een bijlage (matrix) waarin verhuurder en huurder naar eigen inzicht duurzaamheidsafspraken kunnen vastleggen.
In het aangepaste ROZ-modelcontract huur winkelruimte staat ook dat de huurder de verhuurder toestemming geeft inzicht te hebben in het water- en energieverbruik en deze informatie op afstand uit te mogen lezen (slimme meter). Ook kunnen verhuurder en huurder overeenkomen om over en weer informatie uit te wisselen over het energieverbruik (gas- en elektriciteit) en het verbruik van water in zowel algemene als afzonderlijke delen van het pand. Dit bevordert het terugdringen van energie- en watergebruik en leidt tot een eerlijke verdeling van kosten. Verwerkt de verhuurder hierbij persoonsgegevens van de huurder? Dan moet de verhuurder, bijvoorbeeld in een contract, voorzien in een privacyprotocol of -statement. Zo is duidelijk voor welk doel de verhuurder deze informatie gebruikt.
Uiteraard kunt u het ROZ-modelcontract huur winkelruimte digitaal ondertekenen (ook dat is nieuw). Wil de huurder na ondertekening toch nog een aanpassing en stemt de verhuurder daarmee in, dan zijn de kosten wel voor de huurder. In de bepaling is nu namelijk opgenomen dat voor elke aanpassing op verzoek van de huurder na de ondertekening van de huurovereenkomst, de huurder minimaal 300 euro administratiekosten exclusief btw moet betalen. Zorg er daarom voor dat de huurovereenkomst bij het sluiten zo volledig mogelijk is. Ook daarbij is het ROZ-model een prima uitgangspositie.
Win bij het aangaan van huurovereenkomsten van winkelruimte (en ook bij andere huurruimten) altijd juridisch advies in. Zo weet u zeker dat u afspraken goed vastlegt en dat de huurder en de verhuurder op tijd op de hoogte zijn van hun rechtspositie. U sluit een huurovereenkomst meestal voor meerdere jaren en u bent dus voor langere tijd aan elkaar verbonden. Dan is het goed te weten wat u van elkaar verwacht.
Neem voor juridisch advies bij het opstellen of reviewen van uw huurovereenkomsten contact op met onze in huurrecht gespecialiseerde juristen of onze adviseurs real estate & construction.
