De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting is de waarde van het vastgoed in het economisch verkeer. De waarde is nooit lager dan de tegenprestatie. Bestaat een vastgoedportefeuille uit één transactie, dan is de vraag of deze heffingsgrondslag voor de hele vastgoedportefeuille geldt, of voor elk individueel object.
In deze zaak namen concernvennootschappen samen 151 panden over van een beursfonds. Eén van die vennootschappen verwierf 47 panden voor een prijs van ruim 60 miljoen euro. Dit soort handel tussen onafhankelijke partijen gaat meestal om een zakelijke transactie. Daarbij kan het gebeuren dat de totale waarde in het economisch verkeer van de panden hoger blijkt dan de overeengekomen prijs. In deze zaak werd door tijdsdruk bij de overdracht een korting gegeven en dit zorgde voor een lagere totaalprijs.
Echter, mogen dit soort omstandigheden bij het vaststellen van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting geen rol spelen. Daarom waardeerde de inspecteur de 47 panden hoger, op ruim 90 miljoen euro, dus 30 miljoen euro hoger dan waar het uiteindelijk voor verhandeld was. Dat was de prijs die volgens de inspecteur onder optimale omstandigheden, dus zonder de tijdsdruk bij de overdracht, tot stand zou zijn gekomen. Daarover oordeelde de Rechtbank in eerste instantie dat de verkrijging van elk pand een afzonderlijk belastbaar feit is voor de overdrachtsbelasting en dus voor elk pand een eigen heffingsgrondslag geldt.
Om dit verschil op te vangen, sluiten de belanghebbende en de Belastingdienst voor het Gerechtshof een compromis over de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Die stijgt ten opzichte van de aangifte met 16,5 miljoen euro, naar 76,5 miljoen euro. Daarmee lijkt de kous af, maar vervolgens krijgt de uitspraak van het Gerechtshof een vreemd staartje.
Het Hof maakt namelijk de volgende opmerking over transacties met een vastgoedportefeuille die als geheel juist is gewaardeerd: “het ligt niet in de rede dat de inspecteur alleen de in zijn ogen ‘te laag gewaardeerde panden’ uit die portefeuille in zijn beschouwing betrekt, zonder daarbij rekening te houden met de te hoog gewaardeerde panden. Belanghebbenden en Belastingdienst kunnen in zo’n geval een compromis sluiten waarbij de zakelijke bepaalde totaalprijs leidend is.’’
Dit uitgangspunt speelde bij deze zaak mede een rol bij het uiteindelijk bereikte compromis. Het Gerechtshof lijkt hiermee afstand te nemen van de wettelijke definitie van heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting omdat niet wordt uitgegaan van een eigen heffingsgrondslag per pand: de waarde in het economisch verkeer, maar in sommige gevallen dus wél lager dan de tegenprestatie. De inspecteur past de wet juist toe als die alleen de te laag gewaardeerde panden naar boven corrigeert en voor de te hoog gewaardeerde panden de overeengekomen prijs intact laat. Als ooit een vergelijkbare zaak voor de Hoge Raad komt, houdt die zienswijze van het Hof waarschijnlijk geen stand. In deze zaak is cassatie niet aan de orde omdat belanghebbende en de Belastingdienst voor het Hof een compromis sloten.
Besteed bij transacties met vastgoedportefeuilles dus voldoende aandacht aan de prijsbepaling per object. Zelfs al oogt de prijs voor een vastgoedportefeuille zakelijk, kan het toch gebeuren dat sommige panden aan de lage of hoge kant zijn gewaardeerd. Voorkom dergelijke verschillen zoveel mogelijk want de Belastingdienst kan de te laag gewaardeerde panden opwaarderen. Een juiste waardering per pand kan u dus overdrachtsbelasting besparen.
Wij geven je graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.