Laten we eerlijk zijn: het beleggen in en exploiteren van vastgoed is gewoon leuk! Dit is wat u drijft en zorgt dat u onroerende zaken creëert waar u trots op bent. Daarbij draagt u bij aan een oplossing voor het woningtekort, uw bijdrage aan maatschappelijke verantwoordelijkheid (mits tegen reële huurprijzen natuurlijk). Dit is het emotionele aspect.
En nu de vraag: wie wordt nu eigenaar van uw vastgoed? Verwerft u zelf het vastgoed? Dan komt het in box 3, momenteel dus met belastingheffing op basis van fictieve rendementen. Vanaf 2027 (volgens planning) op basis van werkelijke rendementen.
Wilt u dat? Wat voor gevolgen heeft dat voor u? Misschien is het verstandiger om het vastgoed in de BV aan te schaffen, box 2 dus. Let wel op, want bij herstructurering of bij overdracht aan de kinderen betaalt u vaak overdrachtsbelasting. Denk daarom vooruit: wat is uw middellange termijn horizon? Het exploiteren van vastgoed draait vaak niet (meer) om de korte termijn.
Derden, zoals de overheid, houden geen rekening met uw horizon. In de politiek zijn vastgoedeigenaren bijna nooit vertegenwoordigd. Beleid is eerder tégen dan vóór vastgoedeigenaren. Steun is daardoor ver te zoeken. Aan de andere kant vindt de overheid dat vastgoedeigenaren een verantwoordelijkheid hebben als het gaat om het oplossen van het woningtekort. Dit wringt. Overheidsbeleid is nagenoeg niet te beïnvloeden. Wat kunt u dan wel doen?
U kunt als exploitant van vastgoed, afhankelijke van uw situatie en wensen, veel bereiken! U moet daarbij wel oog hebben voor de middellange termijn en zich laten drijven door kwalitatieve overwegingen en minder door de hectiek in de politiek.
Het meest eenvoudige is aankoop via vastgoed BV’s die u al dan niet opricht met uw kinderen. Dit doet u relatief eenvoudig. Daarbij kan iedere aandeelhouder/eigenaar met ten minste vijf procent van de aandelen bij dividenduitkeringen gebruikmaken van het opstaptarief in box 2 (24,5 procent in 2024). Met een zorgvuldige inrichting van de BV’s en de beloning van de aandeelhouders optimaliseert u zowel de positie in de inkomstenbelasting als in de vennootschapsbelasting. Voor de vennootschapsbelasting en ook wegens beperking van aansprakelijkheid kan het lonen om meerdere BV’s op te richten voor verschillende vastgoedobjecten. Denk daarbij wel weer aan de lange termijn. Wat als u bijvoorbeeld komt te overlijden?
Deze mogelijkheid biedt box 3 de komende jaren niet: het bezít is namelijk belast en niet het rendement. In box 3 is geen sprake van huuropbrengst minus aftrek van (arbeids-)kosten en afschrijvingen. Dit is in het nieuwe stelsel vanaf 2027 misschien wel zo. Een bijkomend voordeel van de BV is dat de kredietinstellingen vaak aanvullende voorwaarden stellen en hogere rente berekenen bij het financieren van privépersonen, naast de privéaansprakelijkheid als u aankoopt en financiert in box 3. Aankoop via de BV beperkt de aansprakelijkheid aanzienlijk.
Nee, dat is het zeker niet! Het vraagt om een zorgvuldige voorbereiding én inrichting van uw structuur, passend bij uw wensen en doelstellingen. De afgelopen twintig jaar is een werkwijze ontwikkeld die de vastgoedbelegger geen windeieren heeft gelegd, integendeel!
Het landschap verandert. Dit vraagt om het ontwikkelen van een nieuwe structurele aanpak met ruimte voor de middellange termijn. De specialisten uit ons multidisciplinaire team van vastgoedadviseurs denken graag met u mee! Samen bekijken we uw situatie van verschillende kanten: fiscaal, juridisch, uw (indirecte) eigendomssituatie, locatie en toekomst. Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?
