Lockdown en huurkorting: de Hoge Raad heeft gesproken!

Samenvattend oordeelde de Hoge Raad in haar arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), dat de corona epidemie en de als gevolg daarvan afgekondigde overheidsmaatregelen (niet enkel sluiting, maar ook andere maatregelen) worden gezien als ‘onvoorziene omstandigheden’. Omstandigheden waar bij de totstandkoming van de huurovereenkomst voor zover deze is gesloten vóór 15 maart 2020 noch door huurder noch door verhuurder rekening mee kon worden gehouden. De door de overheid opgelegde sluiting (in de zaak ging het om de sluiting in het voorjaar van 2020, maar dit geldt net zo goed voor de huidige lockdown) is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Als gevolg daarvan kunnen huurders niet of slechts in beperkte mate gebruik maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimten.

Nu corona al bijna 2 jaar onder ons is, oordeelde de Hoge Raad, dat huurders die na 15 maart 2020 huurovereenkomsten zijn aangegaan zich in beginsel niet op onvoorziene omstandigheden kunnen beroepen. Met de ingrijpende gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de bedrijfsvoering hadden zij immers rekening kunnen houden.

De Hoge Raad nam overigens niet het gehele advies van de P.G. over. Zo oordeelde de Hoge Raad, dat de overheidsmaatregelen in verband met corona niet zijn aan te merken als een ‘gebrek’ in de zin van wet. Huurders kunnen zich dus niet op deze grond beroepen voor vermindering van huur. De overheidsmaatregelen zoals sluiting hebben niet betrekking op de verhuurde zaak zelf, maar op het gebruik daarvan.

Bijzondere omstandigheden daargelaten, dient het geleden nadeel in beginsel gelijkelijk te worden verdeeld. Voor wat betreft de berekening van de huurprijsvermindering komt de Hoge Raad met een vaste formule zoals deze in de vorige bijdrage werd uiteengezet. Ter herinnering: de huurkorting wordt berekend als ‘overeengekomen huurprijs minus TVL dat aan de huur kan worden toegerekend vermenigvuldigd met percentage van de omzetvermindering maal 50%’.

Met deze uitspraak geeft de Hoge Raad duidelijkheid en richtlijnen voor huurders en verhuurders om afspraken te maken in plaats van elkaar te treffen voor de rechter. Dat was namelijk één van de overwegingen van de kantonrechter Roermond om rechtsvragen voor te leggen aan de Hoge Raad. Nu de rechtbank Den Haag op 5 januari jl. in Kort Geding besloot, dat de op 19 december 2021 afgekondigde lockdown niet onrechtmatig is en daarom in stand kan blijven en het ernaar uitziet, dat overheidsmaatregelen in verband met corona in welke vorm dan ook, nog wel even zullen voortduren, is de uitspraak van de Hoge Raad meer dan welkom.

Mocht u als verhuurder of huurder meer informatie willen over uw juridische positie of begeleiding bij het maken en vastleggen van afspraken met uw huurder of verhuurder, neemt u dan gerust contact op met het team van Real Estate & Construction.