Voor bedrijfs-onroerend goed moet u in box 3 waarderen op de waarde in het economisch verkeer. Hier kennen we veel definities van. Feitelijk is het de verkoopwaarde of de waarde die blijkt uit een taxatierapport. Continue veranderende omstandigheden beïnvloeden deze waarde vanzelfsprekend. Wat is bijvoorbeeld het effect op de waarde in het economisch verkeer van kantoorgebouwen doordat veel grote werkgevers snijden in hun vierkante meters kantoorvastgoed? Hun werknemers verschijnen namelijk nog maar twee dagen per week op kantoor! En welk effect heeft het verplichte energielabel C (en straks A) op die waarde? Met deze vragen worstelen veel vastgoedbeleggers. Niet alleen de box 3 beleggers natuurlijk, ook vastgoedbeleggers die in de BV beleggen. Voor box 3 beleggers staat er natuurlijk veel te veranderen. De manier van belastingheffing in box 3 gaat voor alle vermogenscategorieën namelijk veranderen. Voortaan heeft u dan te maken met een vermogensaanwasbelasting in box 3 waarbij de Belastingdienst inkomsten (zoals huur) en de waardeontwikkeling belast.
Het lijkt voor spaargelden en beursgenoteerde aandelen niet veel problemen op te leveren om de inkomsten en de waardeontwikkeling inzichtelijk te krijgen, maar voor vastgoed ligt dat een stuk ingewikkelder. Vastgoed kent namelijk veel meer verschijningsvormen die bijvoorbeeld banken of aandelenfondsen niet gestructureerd kunnen aanleveren bij de Belastingdienst. Het ministerie van financiën geeft aan voor vastgoed vanaf 2025 ook met forfaits te werken: op basis van aannames gaat de Belastingdienst uit van gemiddelden die niet per definitie uw werkelijke rendement representeert. Dit kan voor u zowel voordelig als nadelig zijn. Met het Kerstarrest van de Hoge Raad nog in gedachten is het maar de vraag of men dit systeem niet aanvecht.
Hoe dan ook, we weten niet hoe de heffing er voor u als vastgoedbelegger in box 3 in 2025 en de jaren daarna uitziet. De waarde in het economisch verkeer is leidend in de waardering voor box 3, maar vindt altijd binnen bandbreedtes plaats. U kijkt als box 3 vastgoedbelegger waarschijnlijk met een niet al te roze bril naar de waardering. De eerdergenoemde effecten van klimaat, duurzaamheid en Covid neemt u dus wellicht al mee in een neerwaarts gerichte waardering. Is dat met het oog op de vermogensaanwasbelasting wel zo verstandig? Dit belast namelijk de aanwas van het vermogen. Het lijkt dus verstandig om toe te werken naar een zo hoog mogelijke startpositie en nu dus nog geen rekening te houden met neerwaartse effecten, als dit binnen de mogelijkheden ligt natuurlijk.
Het lijkt vooralsnog voor de gemiddelde vastgoedbelegger in box 3 raadzaam om nog even geen actie te ondernemen en te wachten tot er meer duidelijkheid komt over de details van de vermogensaanwasbelasting voor vastgoed. Extra aandacht voor de aanvangswaarde per 1 januari 2025 is daarbij zeer zeker op zijn plaats!
Tot slot nog een paar zaken die hier zijdelings mee te maken hebben:
Allereerst de vraag of beleggen in box 3 of beleggen in de BV uiteindelijk fiscaal aantrekkelijk lijkt te zijn. Flexibiliteit bij nieuw aan te schaffen vastgoed is dan ook een groot goed. De overdrachtsbelasting gooit dan nog wel eens roet in het eten, maar hier schijnen mogelijkheden te zijn om bij bijvoorbeeld een aankoop in privé toch na een paar jaar zonder heffing van overdrachtsbelasting over te gaan naar beleggen in de BV.
Daarnaast is het ook goed om bij de waardering te kijken naar het eind van de levensfase van vastgoed. We gaan steeds meer circulair bouwen en maken dan dankbaar gebruik van bouwmaterialen die nu nog een gebouw vormen. Dit betekent dat u bij een taxatie rekening kan houden met de opbrengst van bouwmaterialen in plaats van een minpost voor sloopkosten.
