In deze zaak gaat het om de vraag of er sprake is van een dusdanige verbouwing van een bestaand pand, dat er voor de btw sprake is van een ‘in wezen’ nieuwbouw. Over de verkoop van nieuwe panden (tot 2 jaar na 1e ingebruikname) wordt btw geheven. Echter, zijn panden die ouder zijn dan twee jaar van btw vrijgesteld. In plaats van de btw-vrijstelling vindt dan doorgaans heffing van overdrachtsbelasting plaats.
Het belang van het bovengenoemde onderscheid tussen btw en overdrachtsbelasting bestaat niet alleen uit de verschillende tarieven (10,4% overdrachtsbelasting tegenover 21% btw), maar ook vanwege het btw-aftrekrecht bij aanschaf en/of verbouwing. Overdrachtsbelasting kan in de basis in tegenstelling tot de btw niet worden teruggevraagd en vormt daardoor altijd een kostenpost.
In deze zaak is er een geschil ontstaan tussen de belastingplichtige en de belastingdienst. De belastingplichtige realiseerde een ingrijpende verbouwing van een bestaand bedrijfsgebouwencomplex tot een hotel. Volgens de belastingplichtige was het gebouw zo gewijzigd dat er sprake was van een ‘in wezen’ nieuw gebouwd pand waardoor er btw heffing zou moeten plaatsvinden op de verkoop. De belastingdienst stelde zich op het standpunt dat de verbouwing, hoe omvangrijk ook, niet dusdanig was dat er sprake was van een nieuw gebouw voor de btw en vond dat er overdrachtsbelasting geheven moest worden bij de verkoop van het pand.
De Rechtbank begint zijn uitspraak met een verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 4 november 2022. Hierin legde de Hoge Raad de criteria uit om te beoordelen of er sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak voor de btw.
De Hoge Raad stelde daarin vast dat alleen zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie, inclusief vervanging (van een deel) daarvan, de conclusie kunnen rechtvaardigen dat er sprake is van in wezen nieuwbouw. Of de wijzigingen dusdanig ingrijpend waren is afhankelijk van het geval.
Als aanwijzingen kunnen hierbij dienen (niet doorslaggevend):
De wetgever heeft volgens de wetsgeschiedenis beoogd om de eerste ingebruikneming van een zodanig ingrijpende verbouwd gebouw in de btw-heffing te betrekken als daardoor een gebouw is ontstaan dat daarvoor nog niet bestond, oftewel: ‘in wezen nieuwbouw’.
Op 11 november 2022 oordeelde de Hoge Raad dat er sprake was van een nieuw vervaardigd goed voor de btw. Het ging hierbij om een onderdeel van een 15-jaar stilgelegen en tot rijksmonument geworden wollenstoffenfabriek die was verbouwd tot een retailpark. De originele fabrieksstraat moest voor ten minste 1/3de deel worden gesloopt aan beide uiteinden, de binnenmuren werden verwijderd, het dak was vernieuwd (inclusief de staalconstructies voor het benodigde draagvermogen) en gietijzeren zuilen waren gerepareerd of vervangen.
Deze aanpassingen in de bouwkundige constructie ziet de Hoge Raad als dusdanig ingrijpend, waardoor de levering van het gebouw na deze verbouwing belast is met btw in plaats van overdrachtsbelasting.
Terug naar deze zaak van de rechtbank Noord-Holland. Hier waren ook wijzigingen in de bouwkundige constructie aangebracht (bij de nieuwe liften in de kelder en in de nieuwe ruimte op de bovenste bouwlaag) om het oude kantoorcomplex te veranderen in een hotel. Hoewel hierbij wijzigingen in de bouwkundige constructie tot stand waren gebracht, acht de rechtbank deze wijzigingen niet dusdanig ingrijpend dat er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Ook de andere factoren, zoals de functiewijziging tot hotel, de aanzienlijke investeringen en verbouwingen doen daar niet aan af. Resultaat: geen btw en wel overdrachtsbelasting over de verkoopprijs.
Hoewel het criterium van ‘in wezen’ nieuwbouw leek te zijn verduidelijkt door de Hoge Raad in 2022 voor de praktijk, vinden wij de interpretatie daarvan in deze uitspraak van de rechtbank eerder verwarrend. In deze zaak was er duidelijk sprake van een wijziging in de bouwkundige constructie, maar die bleek dan toch niet voldoende. Hierdoor ontstaat helaas toch weer onduidelijkheid over wanneer dan wel sprake is van voldoende wijzigingen in de bouwkundige constructie om het tot nieuwbouw te kunnen concluderen. Oftewel, ‘in vrezen’ in plaats van ‘in wezen’ nieuwbouw OG?
Wenst u nadere informatie en/of gaat u binnenkort een pand ingrijpend verbouwen, raadpleeg dan (tijdig) uw btw adviseur. Wij informeren u graag.
