Vastgoed en BTW actualiteiten
In dit webinar blikken wij terug op de meest relevante rechtspraak van het jaar 2022. De wijzigingen in de btw regels van de bouw- en vastgoedsector volgen elkaar snel op. Dit komt onder andere door de stroom aan rechtspraak op dit gebied. Ook komen de btw-risico’s en kansen voor de bouw- en vastgoedsector aan bod.
Voor een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) geldt nul procent vennootschapsbelasting en is dus effectief vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Dit stelt individuele beleggers in staat om gezamenlijk en kostenefficiënt te beleggen in effecten (waaronder aandelen en obligatiederivaten) én in onroerend goed. De FBI zorgt ervoor dat fonds- of gezamenlijk beleggen fiscaal niet nadeliger is dan direct beleggen.
Een FBI als fonds heeft ook toegang tot belastingverdragen om mogelijke bronheffingen te beperken en kan resterende bronheffingen onder bepaalde voorwaarden ook verrekenen met de dividendbelasting op de verplichte winstuitkering aan haar deelnemers.
Zo blijven de voordelen, zoals beleggen met diversificatie in verschillende rechtsgebieden, toegang tot beleggingsmarkten en professioneel beheer, van fondsbeleggen behouden en is het resultaat (het rendement) voor de individuele belegger hetzelfde als met direct beleggen. Daarom gebruiken institutionele beleggers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, de FBI bij het beleggen van activa om zo aan hun verplichtingen aan particulieren te voldoen.
De belangrijkste voorwaarden voor de FBI zijn:
We onderscheiden twee soorten FBI's:
Het verschil zit in de de samenstelling van de aandeelhouders.
In het Belastingplan 2023 maakte het Kabinet bekend het FBI-regime per 1 januari 2024 aan te passen. De voorgestelde veranderingen zijn:
De huidige opzet van het FBI-regime effectueert in bepaalde situaties met buitenlandse investeerders het recht om het Nederlandse onroerend goed te belasten niet volledig. Met de voorgestelde wijzigingen zou de Belastingdienst de winsten op onroerend goed in principe altijd kunnen belasten.
De komende tijd doet het Kabinet onderzoek naar de wensen en mogelijkheden van deze maatregelen in 2023 en hoopt zo de impact van de voorgestelde wijzigingen in het FBI-regime te verzachten. Randvoorwaarden hierbij zijn: budgettaire inpasbaarheid, uitvoerbaarheid en juridische houdbaarheid.
De komende tijd zien we waarschijnlijk veel herstructureringen van FBI's waarbij de overdrachtsbelasting en de verschillende vrijstellingen belangrijk zijn. Daarnaast verwachten we dat veel instellingen de FBI-status overall (her)overwegen.
Bestaan de activiteiten van de FBI niet alleen uit het aanhouden van onroerend goed? Dan kunt u ervoor kiezen de FBI-status te behouden.
De gevolgen en mogelijkheden voor de vennootschapsbelasting zijn:
In een recent Besluit heeft de staatssecretaris aangegeven goed te keuren dat tijdelijke leenfinanciering in afwachting van aantrekken van aanvullend eigen vermogen niet leidt tot statusverlies voor een periode van uiterlijk 6 maanden.
De gevolgen en mogelijkheden voor de overdrachtsbelasting zijn:
Verkrijgt u in Nederland gelegen onroerend goed, dan geldt hiervoor 8 procent (10,4 procent per 2023) overdrachtsbelasting (woningen voor het gemak buiten beschouwing gelaten). De verkrijger is de overdrachtsbelasting verschuldigd over de marktwaarde van het onroerende goed: ten minste de aankoopprijs van het onroerend goed. Ook voor de overdrachtsbelasting heeft u bepaalde fusie-, splitsing- of interne reorganisatiefaciliteiten mogelijkheden. Voldoet u aan bepaalde voorwaarden, dan bent u geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
U kunt ook de FBI-status verliezen. Voor de entiteit geldt dan vennootschapsbelasting. U komt zo wel in de belaste sfeer en hiermee ligt de openingsbalansdiscussies op de loer.
Voldoet u in een betreffend jaar niet meer aan de voorwaarden, dan vervalt de FBI-status per 1 januari van dat jaar. De activa op het openingssaldo moet u dan tegen reële marktwaarde activeren.
U kunt ook bewust de FBI-status eerder dan 2024 verliezen. Op basis van de huidige onzekerheid over de waarde van onroerend goed, kunt u overwegen om de FBI-status in 2022 en in 2023 te verliezen. Zo haalt u een verlies voor de vennootschapsbelasting op het onroerend goed naar voren. Bedraagt de reële marktwaarde van het onroerend goed in 2022 bijvoorbeeld 1.000.000 euro, dan verschijnt dit onroerend goed ook voor dit bedrag op de openingsbalans. Heeft het onroerend goed vervolgens aan het einde van dat jaar een marktwaarde van 800.000 euro? Dan kunt u in principe een aftrekbaar afwaarderingsverlies van 200.000 euro voor de vennootschapsbelasting nemen en heeft u een buffer voor huurinkomsten van de entiteit.
Het kabinet heeft besloten dat de beperkende maatregel met betrekking tot fiscale beleggingsinstellingen wordt uitgesteld tot 1 januari 2025.
Daarnaast komt er een flankerende maatregel voor de overdrachtsbelasting die met ingang van 1 januari 2024 geldt. Het gaat om een voorwaardelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting gedurende het jaar 2024 voor herstructureringen die direct samenhangen met de vastgoedmaatregel op de FBI’s.
In het eerste kwartaal van 2023 zal er in dat kader een internetconsultatie plaatsvinden. Het kabinet streeft ernaar om het uiteindelijke wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 in te dienen bij de Tweede Kamer.
