Voorkomt u box 3-heffing vastgoed met STAK?

Hoe werkt box-3 heffing bij direct aanhouden vastgoed? 

Heeft u vastgoed, dan moet u de waarde van het vastgoed in box 3 aangeven als ‘overige bezittingen’. Heeft u het vastgoed gefinancierd met leningen, dan moet u deze verantwoorden als ‘schulden’.  

Rekenvoorbeeld in privé 

Stel u heeft vastgoed met een waarde van 4.000.000 euro en een schuld van 2.000.000 euro. U berekent de box 3-heffing dan zo: 

€ 4.000.000 x 6,17% = € 246.800 forfaitair rendement overige beleggingen 

€ 2.000.000 x 2,54% = € 50.800 forfaitair rendement schulden 

(€ 246.800 -/- € 50.800) x 32% = € 62.720.  

Zoals ook deze berekening laat zien, is het forfaitaire rendement over uw vastgoed (6,17 procent) aanzienlijk hoger dan het forfaitaire rendement over uw schulden (2,54 procent).  

Hoe werkt box 3-heffing bij vastgoed aanhouden via STAK? 

Op basis van dit voorbeeld zou u uw vastgoed en schulden ook kunnen certificeren. Hoe werkt dit? 

1. U draagt het vastgoed en de schulden juridisch over aan een STAK.  
2. U ontvangt vervolgens een certificaat van de STAK. Hiermee heeft u recht op alle inkomsten en waardeontwikkelingen van het vermogen van de STAK. Hoewel de STAK dus juridisch eigenaar is van uw vastgoed en uw schuld, berust het economische belang van deze vermogensbestanddelen nog steeds bij u.  
3. Voor de box 3-heffing moet u de waarde van de certificaten aangeven onder ‘overige bezittingen’. Deze waarde is meestal gelijk aan de nettowaarde van uw gecertificeerde vermogen in de STAK (vastgoed -/- schulden).  

Rekenvoorbeeld met STAK 

U berekent de box 3-heffing nu zo: 

De waarde van de certificaten is € 2.000.000 (€ 4.000.000 -/- € 2.000.000). 

€ 2.000.000 x 6,17% = € 123.400 forfaitair rendement overige beleggingen 

€ 123.400 x 32% = € 39.488.  

Hieruit blijkt dus dat het certificeren van het vastgoed en de schulden u een jaarlijks voordeel van 23.232 euro oplevert!  

Hoe denkt de staatssecretaris hier over? 

De staatssecretaris erkent dat een STAK bij vastgoed met schulden u een fiscaal voordeel kan opleveren. Juridisch is het houden van vastgoed via een STAK ook niet hetzelfde als het direct in privé houden van het vastgoed. De staatssecretaris merkt wel op dat de STAK niet bedoeld is voor constructies om belastingheffing te ontwijken. Daarom monitort hij het gebruik van een STAK om box 3-heffing te ontwijken en beoordeelt hij hoe dit te bestrijden. Hij sluit daarbij een wetswijziging zelfs niet uit. 

Voordeel van korte duur? 

Het aanhouden van uw vastgoed met schulden via een STAK kan u dus echt een (forse) besparing opleveren. De staatssecretaris is echter ‘not amused’ dat belastingplichtigen zo box 3-heffing ontwijken. Het fiscale voordeel is waarschijnlijk dus van korte duur. Daarnaast leidt de inbreng in de STAK tot heffing van 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het vastgoed. Het voordeel is daarom vooral interessant bij nieuw te verwerven vastgoed, en niet vastgoed wat al in bezit is. 

Hebt u vastgoed gefinancierd met schulden? Beoordeel dan sowieso of u uw box 3-positie kan verbeteren. Er leiden namelijk vaak meerdere wegen naar Rome!