Voorkom btw verrassingen bij het verkopen en terug huren van vastgoed

Dat leggen we u graag uit aan de hand van een recente rechtspraak.

Voorbeeld

Een woningcorporatie exploiteert woonruimte voor 55-plussers. Om haar liquiditeitspositie te verstevigen besluit zij een vrij nieuw appartementencomplex te verkopen aan een investeerder. De woonruimte in het complex huurt zij direct voor 25 jaar terug. De woningcorporatie blijft de woonruimte verhuren aan de bewoners.

Bij deze sale-and-leaseback transactie was het de vraag of dit kwalificeerde als een btw-belaste levering of als de overdracht van een onderneming. De btw-gevolgen voor beide uitkomsten zijn zeer divers:

1. Bij een btw-belaste levering dient de woningcorporatie btw in rekening te brengen aan de investeerder. Het ging namelijk om een vrij nieuw pand, waarvoor geen btw-vrijstelling geldt. ‘Oud’ vastgoed is bij verkoop wel vrijgesteld van btw. Omdat de investeerder de woningen vervolgens btw-vrijgesteld verhuurt aan de woningcorporatie, heeft de investeerder geen recht op aftrek van btw op de aankoopkosten. Kortom, de btw verhoogt in feite de aankoopprijs voor de investeerder en beïnvloedt de onderhandelingspositie voor de woningcorporatie.
   
   
2. Bij de overdracht van een onderneming mag de woningcorporatie geen btw in rekening brengen aan de investeerder. Het is namelijk niet de bedoeling dat btw-heffing de overdracht van een onderneming in de weg kan zitten.

Zonder alle specifieke details te bespreken, oordeelde de Hoge Raad kortgezegd dat in dit geval geen sprake was van de overdracht van een onderneming. In feite ging het om overdracht van alleen ‘stenen’ in plaats van een onderneming. Zo bleef de woningcorporatie de verhuuractiviteiten uitvoeren. Deze activiteiten werden niet overgedragen aan de koper (investeerder). Dat de investeerder in principe ook verhuuractiviteiten had, namelijk de verhuur aan de woningcorporatie, bleek niet voldoende. Het betrof wel vergelijkbare ondernemersactiviteiten, maar niet de specifieke verhuuractiviteiten van de woningcorporatie. Hierdoor was voor de btw geen sprake van de overdracht van een onderneming.

Tip

Bij de herfinanciering van vastgoed is het belangrijk om vooraf zoveel mogelijk inzicht te krijgen in aanvullende kosten, zoals de btw. Dergelijke transacties worden in de praktijk vaak voorgelegd aan de Belastingdienst, zodat vooraf duidelijkheid ontstaat voor alle partijen. Bij een negatieve uitkomst van dit overleg is het altijd een overweging om een andere manier van herfinanciering te vinden.

Wij helpen u graag met het inzichtelijk maken van de btw-gevolgen in uw specifieke situatie. Heeft u nu al vragen? Neem dan contact op met onze btw-adviseurs.