Voorlopig lijkt er nog geen einde te komen aan de coronacrisis. Daardoor kunt u zich afvragen in hoeverre de zakelijke vastgoedmarkt wordt geraakt door deze crisis. Veel werkgevers en werknemers ervaren het thuiswerken positief. Aan de andere kant lijkt de vraag naar (flexibele) kantoorruimte op goed bereikbare locaties hoog, zeker op de lange termijn. Als vastgoedexploitant ziet u ongetwijfeld genoeg kansen en bedreigingen in deze markt. Qua btw zijn die kansen er zeker. Kansen die onder meer leiden tot een verbeterde kaspositie.
In ons whitepaper geven we u tips en tricks voor de btw over vier onderwerpen. In dit artikel leest u alvast het eerste onderwerp; de aftrek van btw bij leegstand.
Er is nieuwe rechtspraak over dit onderwerp. Wat zijn hiervan de gevolgen voor uw bedrijfsvoering?
De verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw. De eigenaar en huurder opteren voor btw-belaste verhuur, als zij aan een aantal voorwaarden voldoen. Veel huurders stemmen hiermee in, omdat de btw op bijvoorbeeld onderhoud van het pand voor de verhuurder dan aftrekbaar is. En de huurder hoeft dan geen compensatie te betalen die de verhuurder in rekening kan brengen voor de btw die niet aftrekbaar is. Kortom, voor beide partijen levert dit een voordeel op. Voor sommige partijen, zoals ziekenhuizen, banken en scholen, is btw-belaste verhuur meestal niet mogelijk.
Een eigenaar verhuurt een pand aan een handelsonderneming. De eigenaar huurt een schildersbedrijf in om de buitenkant van het pand te voorzien van een nieuwe verflaag. Het schildersbedrijf stuurt een factuur naar de eigenaar en berekent btw. Omdat is gekozen voor btw-belaste verhuur is de ‘inkoop-btw’ (hierna voorbelasting) volledig aftrekbaar voor de eigenaar.
Is niet de handelsonderneming, maar een ziekenhuis de huurder van het pand? Dan mag de eigenaar de voorbelasting meestal niet terugvragen. Vaak brengt de eigenaar in zo’n geval een periodieke ‘btw-compensatie’ in rekening aan het ziekenhuis.
Maar stel nu dat u als eigenaar te maken krijgt met (plotselinge) leegstand. U gaat snel op zoek naar een nieuwe huurder. En net als in het voorbeeld hierboven huurt u een schildersbedrijf in. Misschien helpt een mooi geschilderd pand u bij het vinden van een nieuwe huurder. Het schildersbedrijf stuurt een factuur met btw. Mag u deze btw in aftrek brengen?
Uit eerdere rechtspraak uit 2014 bleek dat voor de herziening van btw moest worden gekeken naar het voorgenomen gebruik. Eigenlijk speelt herziening van btw alleen bij de aankoop- of ontwikkelkosten van een (ver)nieuw(d) pand. Toch werd deze manier van denken ook vaak toegepast op zogenoemde instandhoudingskosten. Denk bijvoorbeeld aan kosten om het pand in een goede staat te houden, zoals schilderwerk, schoonmaak en bewaking.
Een invulling over ‘het voorgenomen gebruik’ ontbrak. In de praktijk ging men ervan uit dat de eigenaar aannemelijk moest maken dat hij van plan was het leegstaande pand/gedeelte te gaan verhuren met btw (de zogenoemde optie belaste verhuur). Hij moest dit aantonen met objectieve gegevens zoals een advertentie en correspondentie met de makelaar. Zonder deze gegevens ‘verspeelde’ de eigenaar het recht op aftrek van btw.
Door recente rechtspraak in juni 2020 lijkt echter een versoepeling te zijn ontstaan. Kortgezegd komt het erop neer dat het al voldoende is dat het leegstaande pand/gedeelte geschikt is om met btw (optie) te verhuren. Bij een regulier bedrijfspand, geschikt voor uiteenlopend gebruik, is het dus niet meer nodig om het voorgenomen gebruik te bewijzen. Deze uitspraak geeft u meer zekerheid over de aftrek van voorbelasting bij instandhoudingskosten. Wij raden u aan om zoveel mogelijk gegevens over uw plannen en mogelijke (voor)afspraken met potentiële huurders te bewaren. Zo voorkomt u discussies met de belastingdienst.
Let op: Kosten voor de bouw van een nieuw pand, of voor een ingrijpende verbouwing, vallen niet onder instandhoudingskosten.
Tot zover het eerste deel uit onze btw-reeks. De volgende onderwerpen gaan in op:
In ons whitepaper gaan wij dieper in op de bovengenoemde onderwerpen. Download het whitepaper via onderstaand formulier.
