Tips en tricks op btw-gebied in de vastgoedmarkt, deel 4

In een reeks van vier geven we u tips en tricks op btw-gebied. In dit laatste deel bespreken wij de btw-gevolgen bij het wijzigen van de bestemming van uw pand. Waar moet u rekening mee houden?

Kunt u zomaar de bestemming van uw pand wijzigen, of heeft dit fiscale gevolgen?

Als eigenaar van vastgoed bent u op zoek naar een stabiel rendement. Door verschillende omstandigheden heeft u misschien plannen om uw commerciële pand om te bouwen tot woningen. Vanuit de gedachte dat u uw vastgoedportefeuille meer wilt spreiden of omdat u in wilt spelen op de dringende woningbehoefte in Nederland.

Bij de transformatie van uw pand moet u met allerlei zaken rekening houden. Denk bijvoorbeeld aan een mogelijk noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan en verschillende regels rond het huurrecht. Maar ook de btw- en overdrachtsbelasting speelt hierbij een rol. Dat laten we zien in een voorbeeld.

Voorbeeld
Als eigenaar verhuurt u al enige tijd een pand aan een advieskantoor. Het advieskantoor heeft de huurtermijn niet verlengd. Dus u besluit om de mogelijkheden te verkennen tot woningverhuur of verkoop van het kantoorpand. U schakelt een architect in om een bouwkundige tekening te maken van een viertal woningen (in plaats van één kantoor). De transformatieplannen spreken u aan en u gaat in gesprek met aannemer om zo spoedig mogelijk te starten met de uitvoering.

Deze plannen hebben mogelijk gevolgen voorde btw- en overdrachtsbelasting. Bij een transformatie zijn de volgende gebeurtenissen van belang.

• Verbouwing
  Over de aanneemkosten en andere bouw gerelateerde kosten (zoals de rekening van architect) betaalt u 21% btw.
• Mogelijke herziening van btw
  Gaat u de woningen in het getransformeerde pand verhuren, dan wordt na oplevering geen btw geheven. Misschien krijgt u te maken met herziening van eerder in aftrek gebrachte btw omdat u het pand nu gaat gebruiken voor de btw-vrijgestelde verhuur van woningen. Daarnaast is de in rekening gebrachte btw door de aannemer en architect niet aftrekbaar omdat de woningen btw-vrijgesteld zullen worden verhuurd.
• Toenemende btw-kosten in de toekomst
  Bij de (langdurige) verhuur van woningen kunt u ook geen btw op bijvoorbeeld onderhoudskosten in aftrek brengen omdat u de woningen vrijgesteld van btw verhuurt.
• Verkoop – btw
  Wilt u de woningen verkopen in plaats van verhuren? Dan is het belangrijk om te bepalen of de transformatiewerkzaamheden zich kwalificeren als een reguliere verbouwing of als een verbouwing die de Belastingdienst benoemd als ‘in wezen nieuwbouw’. Afhankelijk hiervan zal de koper btw moeten bepalen (bij in wezen nieuwbouw) of overdrachtsbelasting verschuldigd zijn (reguliere verbouwing). In het laatste geval kunt u als verkoper geen btw terugvragen over de aanneemkosten etc.
• Verkoop - overdrachtsbelasting

Indien de verbouwing niet leidt tot nieuwbouw voor de BTW, wat wel voor de hand ligt maar waar zeker niet altijd sprake van is, moeten we ook kijken naar het geldende tarief voor de overdrachtsbelasting. Weliswaar komt dit in principe voor rekening van de koper, maar dit kan mogelijk effect hebben op de prijstelling. Tenslotte geldt vanaf 1 januari voor woningen een tarief van 0% of 2% of zelfs 8% als een belegger de woning koopt.  

Tips en tricks op btw-gebied in de vastgoedmarkt, deel 3

Lees dit artikel

Tip
Heeft u plannen voor een transformatie? Hou bij de berekening van uw marges dan rekening met de btw en overdrachtsbelasting. Wij adviseren u uw plannen zo goed mogelijk in kaart te brengen zodat u - voor aanvang van het project - weet wat de fiscale gevolgen zijn.

Tot zover het vierde en laatste deel uit onze btw-reeks. Wij helpen u graag met het inzichtelijk maken van de btw-gevolgen in uw specifieke situatie.

Heeft u nu al vragen?

Neem dan contact op met onze btw-adviseurs