In een reeks van vier geven we u tips en tricks op btw-gebied. Iedere twee weken behandelen we een nieuw btw-onderwerp. In het vorige deel spraken wij over de situatie waarin uw verhuurfacturen (deels) niet meer worden betaald. Nu bespreken wij de btw-gevolgen bij het verbreken van de huurovereenkomst. Waar moet u rekening mee houden?
Als eigenaar van vastgoed kunt u te maken krijgen met een voortijdige huuropzegging. In deze situatie bepaalt de onderliggende huurovereenkomst hoogstwaarschijnlijk dat uw huurder een beëindigingsvergoeding aan u moet betalen. In beginsel volgt deze vergoeding het btw-regime van de huurovereenkomst.
Voorbeeld
U verhuurt als eigenaar vanaf 1 januari 2020 een pand aan een handelsonderneming. Gezamenlijk besluit u om ‘met btw’ te verhuren (opteren voor btw-belaste verhuur). Op 30 september 2020 zegt de handelsonderneming de huur voortijdig op. Op basis van de huurovereenkomst zou namelijk nog tot en met 31 december 2021 worden gehuurd.
Als eigenaar berekent u een beëindigingsvergoeding aan de huurder. Omdat de onderliggende huurovereenkomst bepaald dat met btw wordt gehuurd, moet u als eigenaar over de beëindigingsvergoeding btw in rekening te brengen. De btw moet u afdragen aan de belastingdienst.
Tip
Wanneer u als eigenaar met uw huurder in onderhandeling bent over een voortijdige huuropzegging, spreek dan als afkoopsom een bedrag exclusief btw af. Dit voorkomt latere discussie over de verschuldigdheid van de btw. Deze tip ziet uiteraard niet op de situaties waarin sprake is van btw-vrijgestelde verhuur van een pand. In dat geval hoeft u geen btw te berekenen over de afkoopsom.
De verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw. U kan als eigenaar en huurder weliswaar opteren voor btw-belaste verhuur, als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De voordelen van deze optie belaste verhuur hebben wij uiteengezet in het eerste artikel van deze reeks.
Breng bij de verhuur van een nieuw (aangekocht) pand de mogelijke btw-gevolgen vroegtijdig in kaart. Wanneer bij btw-belaste verhuur de huurder de overeenkomst ontbindt zonder daadwerkelijk te hebben gehuurd (dus nog voor de ingebruikname), heeft dit gevolgen voor de btw. Dit komt omdat nu niet is voldaan aan de voorwaarden die gelden bij btw-belaste verhuur. Concreet betekent dit dat u als eigenaar op dat moment btw moet terugbetalen die u eerder in aftrek heeft gebracht, bijvoorbeeld bij de bouw of aankoop van het pand.
Door middel van de uitstelregeling krijgt u een ‘herkansing’. Sluit u binnen twee boekjaren na ontbinding van de eerste huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst af met een andere huurder, dan geldt namelijk een goedkeuring. U hoeft dan geen btw terug te betalen als u met deze nieuwe huurder ook kiest voor btw-belaste verhuur. Als verhuurder moet u wel een schriftelijke verklaring naar de belastingdienst sturen om van deze goedkeuring gebruik te maken.
Een ontbinding van een huurovereenkomst kan dus leiden tot meer nadelen dan alleen de leegstand (en wegvallende huurinkomsten). Als eigenaar kunt u ook tegen een herziening van eerder in aftrek gebrachte btw aanlopen. Zorg er daarom voor dat u deze mogelijke gevolgen in kaart brengt voordat de huur aanvangt. Daarom adviseren wij u in de huurovereenkomst een omzetbelastingclausule op te nemen waarin u vermeldt dat eventuele schade wordt verhaald op de huurder. Dit geldt niet alleen voor zogenoemde herzienings-btw, maar bijvoorbeeld ook voor de btw op onderhoudskosten.
Tot zover het derde deel uit onze btw-reeks. In het vierde en laatste artikel van deze reeks komen we bij u terug met het volgende onderwerp: verhuren in plaats van verkopen. Misschien veranderen uw plannen door de crisis. Wilt u uw pand toch liever verhuren in plaats van verkopen, of juist andersom? Let op, dit kan gevolgen hebben voor de btw die u eerder in aftrek bracht. Wij helpen u graag met het inzichtelijk maken van de btw-gevolgen in uw specifieke situatie.
