Tips en tricks op btw-gebied in de vastgoedmarkt, deel 2

Recht op btw-teruggaaf bij oninbare vorderingen

De Staatssecretaris heeft onlangs Kamervragen beantwoord. Is er iets veranderd voor uw bedrijfsvoering?

Als eigenaar van vastgoed brengt u hoogstwaarschijnlijk btw in rekening aan uw huurder(s). Deze in rekening gebrachte btw bent u verschuldigd in het tijdvak waarin u de factuur heeft verstuurd. Vanwege de COVID-19 pandemie is het mogelijk dat uw huurder plotseling uw huurfactuur niet meer kan betalen. Hierdoor heeft u geen huurinkomsten, maar heeft u de in rekening gebrachte btw al wel aan de Belastingdienst afgedragen (voorgeschoten). Kortom, dubbel pech. Volgens de regels kunt u deze btw, via de reguliere btw-aangifte, pas terugvragen als de factuur 1 jaar na opeisbaarheid nog niet is betaald.

Voorbeeld

Een eigenaar verhuurt een pand aan een handelsonderneming. Op 31 maart 2020 reikt de eigenaar een verhuurfactuur uit voor de periode Q2 2020. De factuur moet voor 30 april 2020 zijn betaald. Echter, de handelsonderneming is in financiële problemen gekomen en kan de factuur niet betalen. De eigenaar, die kwartaal btw-aangiften indient, moet de btw uiterlijk op 30 april 2020 afdragen aan de Belastingdienst. De eigenaar kan, wanneer de handelsonderneming nalatig blijft met betalen, de (voorgeschoten) btw pas terugvragen bij het indienen van de btw-aangifte over Q2 2021.

Sneeuwbaleffect leidt niet tot versoepeling

Bovenstaande situatie kan leiden tot een sneeuwbaleffect. Als eigenaar van vastgoed kunt u nu namelijk zelf ook in de financiële problemen doordat u geen huuropbrengsten meer binnenkrijgt en toch de in rekening gebrachte btw moet afdragen aan de Belastingdienst. Recentelijk is door experts gepleit voor een soepelere btw-teruggave. De Staatssecretaris heeft aangegeven geen versoepeling door te voeren in verband met de invoering van diverse fiscale ondersteuningsmaatregelen. Hierbij vergeet de Staatssecretaris echter dat getroffen ondernemers (zoals de eigenaar in ons voorbeeld) tegen strikte voorwaarden én aanvullende kosten aanlopen om gebruik te kunnen maken van deze regelingen. Naar ons idee een gemiste kans om ondernemers juist in dit soort situaties tegemoet te komen.

Wat kan u zelf doen?

Wanneer uw huurders in de problemen komen, kan u als eigenaar ook een tegemoetkoming bieden. Dit kan op verschillende manieren:

1. Schulden kwijtschelden/aanpassen huurovereenkomst
   Scheldt als eigenaar een vordering op uw huurder kwijt. Dan kan u de btw over het bedrag aan kwijtschelding weer terugvragen bij de Belastingdienst. Het is daarbij wel belangrijk dat u kan aantonen wat met uw huurder is overeengekomen. Bijvoorbeeld correspondentie waarin is vastgelegd dat het jaarbedrag aan huur is verlaagd. Bij een kwijtschelding van één maand huur is dit een korting van 1/12^e deel.
   
   Let op: Zonder duidelijke vastlegging van een aanpassing van de huurovereenkomst kan de Belastingdienst stellen dat u een gratis prestatie heeft geleverd, met als risico een correctie van eerder door u in aftrek gebrachte btw (bijvoorbeeld btw op de aanschaf van het pand of op onderhoudskosten). De meningen hierover zijn verdeeld, maar wij adviseren u dit goed schriftelijk vast te leggen om vervelende discussies te voorkomen. Wij zijn overigens van mening dat er degelijke argumenten zijn om toch volledige aftrek van btw te behouden.
   
   
2. Huurschuld omzetten in leenschuld
   Zet u als eigenaar samen met de huurder de overeenkomen huurschuld om in een leenschuld. Dan heeft dat geen gevolgen voor de btw omdat hiermee de huurschuld wordt geacht te zijn voldaan. Wordt de leenschuld niet afgelost, dan kan u niet alsnog btw terugvragen wegens een oninbare vordering. Ook de huurder hoeft niet alsnog de reeds geclaimde btw terug te betalen aan de Belastingdienst.

3. Uitstel betaling netto huursom
   Spreekt u als eigenaar met uw huurder af dat u uitstel van betaling verleent? Bent u zich er dan van bewust dat u de btw over de verhuur toch moet afdragen aan de Belastingdienst. Er is namelijk sprake van een doorlopende prestatie die is vastgelegd in een huurovereenkomst. Kortom, een uitstel van betaling voor uw huurder zorgt niet voor een uitstel van betaling van de door u af te dragen btw. U kan wellicht wel met uw huurder afspreken dat deze wel btw aan u betaalt. De huurder kan deze btw immers in aftrek brengen omdat hij een factuur van u heeft ontvangen. In principe verleent u dan alleen uitstel voor de betaling van de netto huursom, waardoor de liquiditeit van uw onderneming iets minder gevaar koopt.

Tot zover het tweede deel uit onze btw-reeks.

De komende weken komen we bij u terug met de volgende onderwerpen:

3) Ontbinding/afkoop van de huurovereenkomst
Het verbreken van de huurovereenkomst heeft gevolgen voor de btw. Waar moet u op letten?

4) Verhuren in plaats van verkopen
Misschien veranderen uw plannen door de crisis. Wilt u uw pand toch liever verhuren in plaats van verkopen, of juist andersom? Let op, dit kan gevolgen hebben voor de btw die u eerder in aftrek bracht.

Wij helpen u graag met het inzichtelijk maken van de btw-gevolgen in uw specifieke situatie. Heeft u nu al vragen? Neem dan contact op met onze btw-adviseurs.